Grâce à la loi du 6 juillet 1989 on a pu fixer le statut des locations vides louées à titre de résidence principale, et on a précisé ce que doit contenir le contrat de location. Elle en détermine non seulement les clauses obligatoires mais aussi les clauses illégales. Sa modification a été assurée par des lois successives, notamment la loi Alur du 24 mars 2014.
Les clauses de la loi du 6 juillet 1989
La loi du 6 juillet 1989 est « d’ordre public » c’est-à-dire qu’on ne peut pas rédiger des clauses contraires à ce qu’elle prévoit. Dans le langage juridique, ces clauses sont « réputées non écrites ».
Clauses obligatoires
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le contrat doit obligatoirement fournir
- le nom et l’adresse du domicile du propriétaire (ou de son mandataire) ;
- le nom du locataire ;
- la date de prise d’effet du contrat et sa durée ;
- la description du logement et de ses annexes (garage, jardin, cave…) ;
- la destination du logement ou l’usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel ;
- l’énumération des parties communes en cas de copropriété (ascenseur, local à bicyclettes ou à voitures d’enfants, aires de jeux, parkings collectifs, piscine, espaces verts…) ;
- le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision ;
- Pour les zones qui seront concernées, lorsque cette mesure sera effective : le loyer de référence et le loyer de référence majoré pour le secteur ;
- le montant et la date du versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ;
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu ;
- la surface habitable du logement ;
Clauses illégales
L’article 4 précise une série de clauses inapplicables, même après le consentement du locataire. Il est dès lors interdit :
- d’imposer au locataire comme compagnie d’assurance celle choisie par le bailleur ;
- de prévoir un droit de visite des lieux de plus de deux heures par jour les jours ouvrables dans le but de vendre ou de relouer le bien;
- de prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à trois ou six ans minimum ;
- d’interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou d’exonérer le bailleur de toute responsabilité ;
- d’interdire au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
- d’imposer au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, d’un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges;
- de faire supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance, ainsi que les frais de procédure ;
- d’empêcher le locataire d’héberger d’autres personnes dans les lieux loués ;
- d’imposer au locataire le prélèvement automatique du loyer sur son compte en banque comme seul mode de paiement ;
- d’autoriser le bailleur à diminuer ou à supprimer des prestations prévues au contrat sans contrepartie équivalente ;
- d’autoriser le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat ;
- d’interdire au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux de plus de 21 jours ;
- d’imposer au locataire de souscrire un contrat pour la location d’équipements en surplus du loyer ;
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